신축 콘도의 분양 가격이 어떻게 책정되고, HST와 HST rebate가 어떻게 이
분양가격에 관여하는지, HST rebate를 어떻게 받게 되는지를
살펴보겠습니다.
우선 구매자가 직접 거주를 하는 경우, 빌더가 HST rebate 적용이 가능한 총 금액을 미리 할인해
줍니다. 하지만 클로징 시에 HST rebate만큼 가격을 추가로 할인 받는 것이 아닙니다. 지난 번에
설명드린 바와 같이 이 할인 가격은 이미 분양가격에 포함이 되어 있어, 계약시에 할인된 가격으로
계약하시게 되는 것입니다. 이후 직접 (및 직계가족) 거주인지 아니면 세를 줄 것인지에 따라 다른
종류의 HST rebate가 적용됩니다.
– 직접, 혹은 가족이 거주하는 경우
구매자가 직접 거주하는 경우, HST rebate를 받기 위해 특별히 따로 해야 하는 일은 없습니다. 이미
분양가에 반영이 되어 있는데, 이것을 New Housing Rebate 라고 합니다.
구매자의 직계가족 (부모, 형제, 자녀)이 거주하는 경우, 미리 빌더에게 통보해야 합니다. 대부분은
occupancy closing 단계에서 통보를 하게 되는데, 요즘은 마지막 mortgage approval 단계에서
부모님이아 자녀의 소득을 사용해야 하는 경우가 많아 마지막에 변경되기도 합니다. 이와 같이
서면 통보를 하면 대부분의 빌더는 인정을 하고 넘어가는데, 경우에 따라 가족 관계를 증명할
서류를 요구하거나, occupancy 이후 거주자의 변경된 운정면허증이나 거주자 이름으로 발급되는
utility bill을 조건으로 하기도 합니다.
– 세를 주는 경우
세입자가 거주하는 경우, New Housing Rebate대신 New Residential Rental Property Rebate가
적용됩니다. 두 가지 모두 HST rebate라는 점은 동일하지만, 적용되는 프로그램은 다른 것입니다.
이 경우, 빌더는 HST rebate를 할인해 주지 않습니다. 따라서 HST rebate 금액만큼 콘도 가격이
올라가는 셈이 됩니다. 지나 번에 설명드린 아래 사례에서 직접 거주하는 분의 분양가격이
$374,900이라면 세를 주는 경우는 이 금액에 HST rebate인 $27,235.89 ($4,953.65 + $22,282.24)를
더한 $402,135.89가 분양가격이 되는 셈입니다.
HST rebate 를 적용받지 않고 클로징을 한 후, 세입자와 리스 계약을 맺으면 이를 근거로 국세청
(CRA)에 HST rebate를 신청해야 합니다. 이 때 분양가격과 함께 클로징 당시의 시세도 함께
제출해야 하며, 시세가 높은 경우, HST rebate 금액이 조정될 수 있으니 회계사와 상의하시는 것이
좋습니다.
