캐나다 에서 는 물건을 사고 팔 때 HST 13%가 적용 됩니다. 아이스크림을 사든 제네시스를 사든
HST를 내야 한다는 것입니다. 하지만, 몇 가지 예외가 있는데 그 중 하나가 “주거용으로 사용하던
주택”입니다. 사람이 살던 주거용 주택 (콘도 포함) 을 매매할 때에는 HST를 징수할 필요도, 낼
필요도 없습니다. 하지만, 신축 주택의 경우, “주거용”에는 해당이 되지만 예전에 주거용으로
“사용하던” 적이 없기 때문에 예외가 되지 않고, 따라서 최근 한국 분들이 많이 구입하시는 신축
콘도 구입시에는 HST를 필수적으로 납부해야 합니다. 예외는 없습니다.
하지만, resale 주택과의 형평성을 고려하여, 캐나다 정부는 자격이 되는 구매자에게 HST 13% 중
일부를 환급해 주는 정책을 시행하고 있고, 사실상 대부분의 구매자들이 이 금액을 환급받고
있습니다. 그러나, 마지막 클로징 시점까지 얼마의 HST를 내고 얼마의 HST rebate를 받는지 모르는
경우가 대부분입니다. 이 글에서는 사례를 통해 콘도의 분양가격이 어떻게 계산되면 HST와 HST
rebate가 어떻게 관여하는지를 설명드리려고 합니다.
아래는 빌더의 Statement of Adjustment에서 흔히 볼 수 있는 가격 명세 부분입니다.
Agreed Sale Price 라고 표시된 가격, $374,900.00이 분양가격, 즉 구매자와 빌더의 계약서에 나오는
금액입니다. 대부분의 구매자들은 이 가격을 “콘도의 가격”이라고 생각하십니다. 하지만 이
가격은 사실 “콘도가격”이 아니며, 콘도 가격은 Net Sale Price라고 되어 있는 $371,370.66입니다.
그럼, 왜 분양 계약서에 $374,900.00이라고 적는 것일까요?
캐나다 국세청 (Canada Revenue Agency)에서는 신축 콘도 구매자가 해당 콘도에 직접 거주하는
경우, HST rebate 를 빌더가 우선 할인해 주고, 국세청은 구매자가 받을 HST rebate를 구매자가 아닌
빌더에게 지급하는 것을 허용합니다 (물론 다른 조건들도 충족이 되어야 합니다만, 오늘은 그러한
부분은 다루지 않습니다). 그리고 현재 온타리오 주에서 분양되는 대부분의 콘도 분양 계약서는
“모든 구매자는 HST rebate를 받을 자격을 충족하는 사람들이다” 라는 전제 하에 작성됩니다.
그래서 빌더들은 콘도의 가격에 HST 13%를 더한 후, 다시 거기에서 HST rebate 금액을 뺀 가격을
책정하고, 필요에 따라 구매자에게 제공할 할인 요소를 credit으로 빼고, 다시 세법에서 정하는
취득세 산정용 추가금액 (예를들어, Tarion Warranty비용 등은 집의 가치를 올리는 금액이므로 그
금액만큼 취득세 산정에 추가로 포함됩니다) 을 더한 금액으로 분양가격을 산정 하게 됩니다.
그래서 위 도표는 이렇게 이해할 수 있습니다.
콘도 가격: $371,370.66
콘도 가격에 대한 HST: $18,568.53 + $29,709.65 = $48,278.18
구매자가 받는 HST rebate: $4,953.65 + $22,282.24 = $27,235.89
콘도가 주는 discount: $1,872.00
세법에 따른 추가 산정액: $19,384.95
분양가격 = $371,370.66 + ($18,568.53 + $29,709.65) – ($4,953.65 + 22,282.24) – $1,872.00 + $19384.95
이렇게 해서 $374,900.00이라는 가격이 나오는 것입니다. 따라서 HST rebate를 직접 빌더에게서
받을 자격을 충족하지 못하는 경우, 클로징시에 HST rebate 금액인 $27,235.89를 추가로 납부해야
하므로 준비할 금액이 늘어나게 됩니다.
